Мнение источника ВЧК-ОГПУ и  Rucriminal.info о том, что удары БПЛА по складам показали уязвимость  нынешней логистической модели и о том, что убытки несут не только маркетплейсы (они меньше всего) и продавцы, но и банки, ЗПИФ, пенсионные фонды:

 

«Атаки БПЛА по складам показали крайнею уязвимую плоскость российской экономики – централизованную логистическую инфраструктуру. Российская розничная торговля за последние годы оказалась сконцентрирована вокруг нескольких крупных площадок – прежде всего Wildberries и Ozon. Они построили систему мегаскладов, позволяющую централизовать товарные потоки, снижать удельные логистические издержки и одновременно усиливать контроль над продавцами.

Для малого и среднего бизнеса переход на маркетплейсы первоначально выглядел рациональным: не нужно содержать собственный магазин, создавать отдельную логистику и самостоятельно привлекать покупателей. Однако по мере роста платформ баланс сил изменился. Маркетплейсы последовательно повышали комиссии, стоимость хранения, логистики, продвижения и других услуг. В результате значительная часть продавцов оказалась в положении, при котором они формально сохраняют собственный бизнес, но экономически работают прежде всего на экосистему.

 

Маржа концентрируется у платформы, тогда как товарный, операционный и значительная часть финансового риска остаются у продавца.

 

Но особенно интересна структура владения самими логистическими объектами. Крупные склады далеко не всегда принадлежат непосредственно Wildberries или Ozon. Часто недвижимость строится сторонним девелопером, финансируется банком, передаётся специализированной проектной компании или включается в закрытый паевой инвестиционный фонд – ЗПИФ. После этого маркетплейс остаётся долгосрочным арендатором, но перестаёт быть конечным собственником объекта.

 

Такая схема позволяет платформе не замораживать капитал в недвижимости. Она получает склад в пользование, а стоимость строительства и риск владения распределяются между банками, управляющими компаниями и владельцами инвестиционных паёв.

 

Иными словами, происходит финансовая упаковка логистической инфраструктуры. Склад превращается из капиталоёмкого объекта на балансе маркетплейса в инвестиционный продукт, который можно продавать частным и институциональным инвесторам.

 

Одним из крупнейших участников этого рынка стала управляющая компания «Современные фонды недвижимости», ранее называвшаяся «Сбер Фонды Недвижимости». По данным самой экосистемы, под её управлением находится около 3,5 млн кв. м недвижимости стоимостью порядка 644 млрд рублей. Значительную часть портфеля составляют склады и логистические комплексы. Только стоимость чистых активов фонда «Современный 7», ориентированного преимущественно на складскую недвижимость, превышает 115 млрд рублей.

 

Другой крупный игрок – Parus Asset Management. Стоимость объектов в её фондах оценивается примерно в 200 млрд рублей.

 

Именно здесь возникает важная асимметрия распределения ущерба.

 

Если уничтожается склад, не принадлежащий маркетплейсу, Wildberries или Ozon теряют логистическую мощность, часть оборота, репутацию и, возможно, размещённое на объекте оборудование. Однако ущерб от уничтожения самого здания несёт его собственник – ЗПИФ, проектная компания или кредитующая структура.

Кто теряет?

На первом уровне находятся продавцы, теряющие находившийся на складе товар и будущую выручку. На втором – владельцы инвестиционных паёв, которым принадлежит уничтоженный или повреждённый объект. На третьем – банки и другие кредиторы, если недвижимость приобреталась с использованием заёмного финансирования. Наконец, косвенные потери возникают у всей экосистемы коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость.

 

Особый вопрос – страховое покрытие. Страховщики приходят к позиции, что гарантированно откажут в выплатах. Военные действия, террористические акты и ущерб от беспилотных аппаратов нередко либо исключаются из стандартного покрытия, либо требуют отдельного страхования, а ЦБ РФ теперь активно требует этого отдельного страхования. Поэтому существует реальный риск, что значительная часть ущерба останется на собственнике объекта и, следовательно, на владельцах паёв.

 

Не менее серьёзным последствием может стать не прямое уничтожение капитала, а переоценка всего класса активов.

 

До последнего времени крупный склад с долгосрочным договором аренды с Wildberries или Ozon воспринимался почти как инфраструктурная облигация: понятный арендатор, индексируемый денежный поток и материальный актив в обеспечении. Теперь в эту модель необходимо включать дополнительную премию за геополитический и физический риск.

 

Это означает рост требуемой доходности и, соответственно, снижение справедливой стоимости складской недвижимости. Чем выше вероятность повторных атак и чем хуже страховое покрытие, тем больше должен быть дисконт.

 

Возникает и проблема ликвидности. Владельцы паёв могут захотеть сократить позиции, но закрытая структура фонда изначально ограничивает возможность выхода. На вторичном рынке паи способны торговаться с существенным дисконтом к расчётной стоимости активов.

 

Именно поэтому последствия ударов могут распространяться далеко за пределы конкретных складов. Они затрагивают не только Wildberries, Ozon и их продавцов, но и банки, управляющие компании, частных инвесторов и институциональный капитал.

 

Негосударственные пенсионные фонды являются крупными владельцами паёв ЗПИФ.

 

Поэтому ключевой результат этих атак – не просто потеря нескольких логистических объектов. Разрушается представление о складе как о почти безрисковом рентном активе. Вся финансовая конструкция, построенная вокруг долгосрочной аренды, банковского финансирования и продажи паёв инвесторам, теперь требует переоценки.

 

Маркетплейсы создали сверхцентрализованную инфраструктуру, позволяющую им контролировать российскую торговлю и извлекать из неё значительную часть маржи. Но та же централизация превратила отдельные мегасклады в системно значимые и легко идентифицируемые точки уязвимости. А финансовая упаковка этих объектов через ЗПИФы привела к тому, что ущерб от их уничтожения распределяется по всей цепочке – от продавца и частного инвестора до банка и, потенциально, пенсионного капитала.

В результате удар наносится по физическому объекту, но финансовая ударная волна проходит через всю модель коллективного владения российской коммерческой недвижимостью».